（原标题：华南物流园土地整备进度更新 深圳国际“投建管转”大闭环又迈了一步）
观点网 继前海项目实现转型升级后，深圳国际又一个项目启动土地整备。
7月25日，深圳国际控股有限公司公告宣布华南物流园项目一期转型升级取得重要进展。
根据土地整备协议及其补充协议相关条款的约定，华南物流公司与市规资局龙华局于2025年7月24日就华南转型项目第一期留用土地的出让事宜签订土地使用权出让合同。
此次公告由市规资局龙华局作为出让方，华南物流公司作为受让方，宗地编号为A808-0031，土地用途为二类居住用地，土地面积为21967.48平方米，规定建筑面积约126520平方米（包含住宅120540平方米及幼儿园5700平方米等），使用年期为70年，土地使用权出让价款为约人民币2.66亿元（约港币2.92亿元），出让价款一次性付清。
深圳国际表示，将全力加快第一期留用土地的开发进程，确保销售回款与现金流及时回笼。
此外，集团将积极推动其余留用土地的确权与获取，有序推进留用土地的开发建设，实现“投建管转”商业模式的闭环，为集团的长期可持续发展注入强劲动力。
华南物流园转型升级
作为深圳国际在深圳最大的传统仓储物流园，华南物流园地处深圳中轴核心节点，毗邻深圳北站枢纽。
随着深圳城市空间战略升级，原单一物流功能已无法满足区域发展需求。2020年，深圳国际与深圳市龙华区政府签署战略合作框架协议，建立联合工作机制，推动华南物流园整体升级改造。
2021上半年，华南物流园转型取得重大进展，该转型升级项目获得《深圳市国十空间总体规划(2020-2035年)》(草案)支持，园区用地被纳入“都市核心区”。
2023年10月，深圳国际与龙华区政府签署土地整备协议，计划通过留用土地和货币补偿的方式启动土地统筹开发，将园区转型升级为以数字经济产业为主、配套高端商业和居住功能的综合性区域。
根据协议，原土地使用权人华南物流公司将获得约10.58亿元的拆迁补偿费，且可在华南物流园内留用10.87万平方米土地用于后续开发，项目规划总建筑面积约69.4万平方米。
其中，配套设施建筑面积2.9万平方米，权益开发面积66.52万平方米。包括住宅部分建筑面积约57.76万平方米，涵盖部分共有产权住房；商业、办公及旅馆业建筑总面积约8.76万平方米。
2024年年报中，深国际就华南物流园第一期土地整备确认税后收益约港币23.67亿元。彼时集团表示，后续将按新规划功能，推进留用土地获取及首期留用土地开发建设，逐步实现土地增值收益和开发收益。
由于第一期留用土地最终出让价款低于原预计金额，公告提及，该地块的土地整备收益将相应增加，并预期将会为集团2025年业绩贡献额外税后收益约人民币4989万元（约港币5482万元）。
“投建管转”进程
产城园区评论了解到，深圳国际曾公开表示，着力打造物流业务的“大小闭环”商业模式以对冲对于经济下行对公司收益水平的冲击。
其中，“投建融管”小闭环主要涉及物流园区的资产证券化路径，通过将成熟的物流园区项目转化为公募REITs（不动产投资信托基金）或私募基金，实现资金的快速回笼和资产的流动性提升。
“投建管转”大闭环则是指通过土地整备、功能调整和后续开发获取相关资产收益，实现物流园区资产价值的最大化，目前主要包括前海项目、深圳华南物流园项目和智慧物流港（深圳坪山东）项目。
此次更新进度的华南物流园转型升级项目，便是“投建管转”大闭环中的重要组成部分。
深圳国际曾指出，对于华南物流园大部分的数字经济产业用地，政府将用来引入国际上头部的数字产业企业并设立总部。留用土地主要用作打造配套的居住和高端商业，将采用分期形式签订留用土地合同，再进行分期开发建设。
因此，土地的增值收益和开发的收益也会分期体现。
而在此之前，深圳国际已完成前海项目转型升级，也是该集团首个成功实现“投建管转”大闭环发展模式的项目。
据悉，前海项目分为三期开发，首期项目包括住宅、办公和商业项目，其中住宅项目颐湾府已于2021年6月完成交付，已确认税前收益7.24 亿元。
二期项目中，由深圳国际独立开发运营的颐城栖湾里已于2023年12月竣工交付，已确认税前收益约26.35亿元。
三期项目中，与深圳万科合作开发的住宅项目颐城瑧湾悦一期已于2024年底完成交付，已确认税前收益约2.29亿元，二期预计于2025年内交付。
此外，深圳国际独立持有前海两宗办公及商业用地，计容建筑面积约9.2万平方米，由于两宗地块处于保税港区内，目前正与深圳市政府相关部门协商置换及开发事宜。
至此，前海项目通过土地整备，共获取了价值合计约83.73亿元的土地使用权补偿，置换了新规划条件下的土地面积共约12万平方米、总建筑面积约39万平方米。
除了土地增值收益，随着置换用地逐步开发、建成物业投放市场，前海项目数年来已先后7次释放税前收益合共约人民币144.48亿元。
此外，产城园区评论了解到，2022-2024 年，深圳国际实现物流园转型升级收入分别为0.30 亿港元、55.56亿港元和1.19亿港元，其中2023年大幅增长主要系前海颐城栖湾里项目在该年度竣工交付，并确认收入约55亿港元，而2024年度并无该项收入。
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